In Spanje belemmert een oude Franco-wet de verkoop van woningen aan Britten

Een Kafkaiaanse cocktail van administratieve rompslomp als gevolg van de gevolgen van de Brexit in combinatie met een wetgeving die in 1975 door de Spaanse dictator Franco is opgesteld, zal nu de verkoop van woningen aan Britten vertragen in het Vega Baja-gebied van de provincie Alicante, een populaire bestemming aan de Middellandse Zee.

Deze wetgeving is nog steeds van kracht en vereist dat kopers van buiten de EU van eigendommen binnen het bereik van strategische verdedigingspunten een speciale vergunning nodig hebben van het ministerie van Defensie. Het proces duurt maanden en stedelijke gebieden met grote Britse gemeenschappen zoals Torrevieja, Orihuela Costa, San Miguel de Salinas en Pilar de la Horadada worden allemaal getroffen, omdat ze zich in de buurt van de marinebasis van Cartagena bevinden, op ongeveer 60 kilometer afstand.

In totaal heeft de wet invloed op ongeveer 1.560 gemeenten in heel Spanje, aangezien deze ook van toepassing is op stedelijke gebieden in de buurt van de Straat van Gibraltar, de baai van Cádiz, de Galicische kust en de Spaanse grens met Frankrijk en Portugal. Maar het zuiden van Alicante zal bijzonder worden getroffen, omdat het volgens Jesualdo Ros, secretaris-generaal van de Association of Real Estate Developers van de provincie Alicante (Provia), het hoogste percentage van voornamelijk Britse buitenlandse kopers vertegenwoordigt. “Tachtig procent van de buitenlandse aankopen wordt gedaan door Britse burgers in dat gebied”, zegt Ros. Dit betekent dat in deze streek ongeveer 800 kopers per jaar worden getroffen.

De wetgeving stelt dat toekomstige inwoners de vergunning van het ministerie van Defensie moeten aanvragen naast documentatie die een beëdigde vertaling van een strafbladcertificaat uit hun land, twee foto’s en een gecertificeerde fotokopie van hun paspoort omvat. De wet werd voorgesteld in de context van de Koude Oorlog toen Spanje nog niet was toegetreden tot de Europese Unie of de defensie alliantie NAVO.

De aanvraag verloopt via de Capitanía general van Barcelona en de verwerking heeft tot nu toe tussen de vier en zes maanden geduurd. Het kan nu echter langer duren, aangezien de gebruikelijke 150 jaarlijkse verzoeken voor de provincie Alicante van niet-EU-burgers op het punt staan te vermenigvuldigen en, naar de mening van Ros, het proces tot wel een jaar zou kunnen verlengen.

Ros benadrukt dat deze vertraging alle aspecten van de verkoop van onroerend goed zal beïnvloeden. “Een notaris kan zonder deze documentatie de akte van een eigendom niet aan een buitenlander afgeven”, zegt hij. “Evenmin kan een lening worden aangevraagd, aangezien de banken niet weten wat de rente zal zijn als het proces is afgerond. Zelfs de waarde van het onroerend goed kan niet worden geschat. Het is absurd. Het wekt niet alleen enorme frustratie op bij zowel de verkoper als de koper, het tast ook het imago van Spanje aan als een land dat inwoners verwelkomt. “

De verouderde wet is al jaren een punt van zorg voor ontwikkelaars. “In 2012 hebben we een gedegen rapport opgesteld dat zowel aan verschillende centrale besturen als aan de regionale overheid is voorgelegd”, zegt Ros.

Daarin worden alternatieven voorgesteld zoals een zwijgen-is-instemmingssysteem (silencio positivo) of een ondertekende verantwoordelijkheidsverklaring (declaración responsable) als een manier om het verplichte karakter van een wet te compenseren en om het proces te vereenvoudigen. Ros wijst er ook op dat er efficiëntere manieren zijn om aan de vereiste gegevens te komen, manieren waarop toegang zou moeten worden verkregen tot nog meer bruikbare informatie, zoals regelgeving over het witwassen van geld waaraan financiële entiteiten en notarissen moeten voldoen.

Bankia en Haya Real Estate verkopen 1.600 woningen met een korting van 40% doorheen gans Spanje

Bankia en Haya Real Estate hebben de verkoop aangekondigd van ongeveer 1.600 woningen in heel Spanje met kortingen tot 40%. Het merendeel van de woningen kost minder dan 70.000 euro en ze zijn gelegen in Valencia (390), Andalusië (380), Murcia (290) en Catalonië (250). Het aanbod omvat ook garages en opslagruimtes voor ongeveer 750 panden.

De bank en het vastgoedbedrijf zijn ook van plan om in het hele land ongeveer 1.100 commerciële woningen met korting te verkopen. Ze omvatten meer dan 500 lokale bedrijven en kantoren, evenals ongeveer 100 magazijnen en andere commerciële ruimtes (560). Hiervan zijn er meer dan 400 gevestigd in Valencia, 150 in Andalusië, 100 in Murcia en de rest in Catalonië. 

De kortingen zijn geldig tot 30 april 2020.

Spaanse woningverhuurders trekken naar de markt van de lange termijnverhuur en verlaten de vakantieverhuur

Volgens een toeristische vereniging verlaten een groeiend aantal verhuurders in Andalusië het systeem van vakantieverhuur ten gunste van langetermijnverhuur. Uit de nieuwste statistieken van Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA) blijkt dat meer dan 1500 verhuurders in de provincie Málaga korte termijn vakantieverhuur hebben verlaten tussen 2018 en 2019.

Het lijkt nog geen enorme terugval zijn aangezien er momenteel ongeveer 36.000 vakantieverblijven in de regio zijn. Volgens de AVVA blijft het aantal verhuurders dat de vakantieverhuur verlaat echter nog steeds dalen.

De vereniging schrijft dit toe aan dalende vakantiehuurprijzen, die ‘nivelleren’, evenals ‘veeleisende’ klanten. Aanvankelijk werden verhuurders aangetrokken tot het korte termijn vakantieverhuurmodel vanwege de hoge huuropbrengsten. Lagere huren in combinatie met de hoge kosten van beheerders zorgen er echter voor dat de markt voor toerisme op korte termijn zijn aantrekkingskracht verliest. Woningen voor toeristische verhuur moeten nu ook voldoen aan hogere en strengere normen, met verplichte vergunningen en overheidscontroles.

Wil men verhuren voor de vakantieverhuur dan moet er heel wat documentatie verwerkt worden, hervormingen moeten uitgevoerd worden, er moet voorzien worden in een nieuwe inrichting en er is heel wat papierwerk. Men moet, in het begin, dus investeringen doen en de belastingdienst wil ook zijn deel van de koek.

Deze extra kosten vooraf en de extra bureaucratie hebben veel verhuurders van vakantieverblijven laten stoppen, met name amateurs die voordien zwart verhuurden, zegt de AVVA. Ze realiseren zich dat het gewoon niet zo winstgevend is als het ooit was, en als gevolg daarvan is de vakantieverhuurmarkt eindelijk volwassen aan het worden.

Voor de voorwaarden waaraan men moet voldoen kijkt men best eens op Leven in Spanje.

De Spaanse regering werkt aan een nieuwe huurprijsindex

Huren in Spanje is een ingewikkeld proces dat wordt verergerd door de hogere prijzen van de afgelopen tijd. De nieuwe Spaanse regering heeft haar inzet bewezen om de verhuur van onroerend goed te stabiliseren en het plan bestaat om de huurprijzen te beperken.

Het juridische document dat bekend staat als de huurprijsindex is bijna compleet en regeringsleden hopen dat het de huurprijzen zal beperken in gebieden met een hoge vraag en stijgende kosten. De index vergelijkt recente huurcontracten die in de IRPF zijn geregistreerd met de individuele kenmerken van het onroerend goed dat in het kadaster is vastgelegd.

Gegevens die overeenkomen met de inkomsten van verhuurders van 2015 tot 2018 werden ook voor analyse aan ontwikkelingsdeskundigen verstrekt. Om het proces te voltooien, vergelijken technici van het ministerie in samenwerking met de Bank van Spanje en het Instituto Nacional de Estadística alle informatie met betrekking tot gehuurde objecten onderling.

Aanvankelijk werd de Index gecreëerd als referentie voor autonome en gemeentelijke overheden om hun eigen officiële indexen samen te stellen om de steeds groeiende huurmarkt te reguleren. Volgens het nieuwe programma dat is ondertekend door PSOE en Unidas Podemos, wordt het document nu echter de officiële basis voor het beperken van huurprijzen in bijzonder getroffen gebieden.

De nieuwe huurprijsindex wordt jaarlijks vernieuwd en toont de gemiddelde waarde van de maandelijkse huur in verschillende buurten en districten in het hele land. Hoewel, de eerste vorderingen van de door het ministerie van Ontwikkeling verzamelde informatie waren verre van de cijfers die werden gepresenteerd door de belangrijkste onlineportals voor onroerend goed. De gemiddelde prijzen die in de publicatie werden vermeld, vielen niet samen met de realiteit van het huren, omdat burgers verzekerd waren dat er geen appartementen beschikbaar waren voor die lage prijzen.

Hoewel de huurlimieten worden verwelkomd door veel huurders die het moeilijk hebben, hebben regio’s zoals de Gemeenschap van Madrid al bevestigd dat ze geen limiet zullen stellen aan hun huurmarkt. Het stadhuis van Madrid kondigde aan dat het bereid zou zijn om naar de rechtbank te stappen als de nieuwe huisvestingsmaatregelen aan de stad zouden worden opgelegd.

Andere gemeenschappen zoals Catalonië en de stad Barcelona proberen al maanden de stijging van de huurprijzen te beheersen.

Málaga is de duurste provincie in Andalusië om er een woning te huren

Nieuwe cijfers hebben onthuld dat Málaga de duurste provincie in Andalusië is als het gaat om het huren van een huis.

Volgens het onroerend goed portaalsite Idealista bedroeg de prijs per vierkante meter in Málaga € 9,7 per maand in 2019.

Het lag boven het regionale gemiddelde van € 8,5 per m², een stijging van 7% ten opzichte van het vorig jaar.

Het gemiddelde van de provincie zal waarschijnlijk worden versterkt door steden als Marbella, Estepona en Benahavis aan de Costa del Sol, populaire toeristische bestemmingen waar de prijzen de laatste jaren zijn gestegen.

Elke provincie in Andalusië zag de prijzen stijgen, maar Sevilla had de sterkste stijging van 8,2%.

De huurprijzen stegen in Huelva (7,6%), Almeria (6,8%), Cadiz (5,3%), Jaén (4,8%), Malaga (4,4%), Cordoba (3,1%) en Granada (0,6%).

Jaén is de goedkoopste provincie om een ​​huis te huren, met een gemiddelde prijs van € 4,5 per vierkante meter.

De grootste stijgingen in provinciale hoofdsteden waren Huelva (9,2%), gevolgd door Almeria (8,5%), Jaén (6,3%), Sevilla (6%), Málaga (5,9%), Cádiz (5,1%), Granada (1,8%) %) en Cordoba (0,4%).

Sevilla blijft de duurste stad van Andalusië met gemiddelde prijzen van € 10,5 per m². Ze wordt echter op de voet gevolgd door Málaga met € 10,4.

Het aantal geregistreerde hypotheken in Spanje daalde met meer dan 30 procent

Het aantal geregistreerde hypotheken in Spanje daalde, vergeleken met vorig jaar, dramatisch met meer dan 30 procent.

In augustus was er een daling met 29,9% vergeleken met dezelfde maand in 2018.  De gegevens van het Instituto Nacional de Estadística (INE) tonen tevens aan dat dit het slechtste cijfer sinds 2015 is.

Van de 17 autonome regio’s doet La Rioja het slechtste met een daling aan ingeschreven hypotheken van 61,5%.

De regio’s die het ook niet goed deden zijn Extremadura (-53.8%), Navarra (-52.9%), de Canarische Eilanden (-49.7%), de Balearen (-42.5%), Madrid (-37.6%) en Andalusië (-34.4%).

De oorzaak van deze scherpe daling zou de nieuwe huurwetgeving zijn die deze zomer van kracht werd.

Deze nieuwe wet maakt het voor buitenlanders die niet uit de eurozone komen moeilijker om een hypotheek te krijgen. Dat komt omdat de ontlener altijd het recht heeft om, onder bepaalde omstandigheden op elk moment, zijn hypotheek om te zetten naar zijn eigen munteenheid.

Huizenverkoop in Andalusië daalt met 20 procent maar het blijft de populairste regio om er een woning te kopen

In augustus daalde de woningverkoop in Andalusië met 20 procent maar in de regio worden er nog altijd de meeste vastgoedverkopen van gans Spanje gedaan.

7.278 werden er in augustus van dit jaar verkocht en vergeleken met het aantal van 8.733 in augustus vorig jaar is dat een hele daling.  

Volgens de gegevens van het Nationaal Instituut voor de Statistiek is de verkoop van woningen in gans Spanje gedaald met 21,1% tot 35.371 in augustus 2019.

Het is het laagste aantal verkopen in augustus in Spanje sinds 2015.  

Vastgoedprijzen in Ibiza-stad schieten in de hoogte

Foto: Ibiza stad gezien vanuit de zee
Forbfruit

San Sebastián was, de afgelopen 12 jaar, de Spaanse stad met de hoogste prijzen voor onroerend goed. Maar dat is nu veranderd omdat Ibiza-stad, op het Balearen eiland Ibiza, San Sebastián heeft ingehaald. Tijdens het tweede kwartaal van het jaar, bereikten de verkoopprijzen voor onroerend goed op Ibiza-stad € 3.709 per vierkante meter.

Het is duidelijk dat toerisme de belangrijkste factor is die de kosten van de woningen opdrijft.

De stijging van de prijzen in Ibiza-stad komt wel onverwacht. Tijdens de vastgoedboom in de vroege jaren 2000 bleven de prijzen op Ibiza relatief stabiel, maar dat is nu onverwacht veranderd.

In de afgelopen 5 jaar zijn de vastgoedprijzen met maar liefst 56,5% gestegen in Ibiza-stad.

Elena López, een gemeenteraadslid van de Socialistische Partij zei: “een combinatie van een aantal factoren heeft geleid tot een piek in de prijzen. De stad beslaat 11 vierkante kilometer, 10 keer kleiner dan Barcelona en 60 keer kleiner dan Madrid. Veertig procent daarvan is landelijk en de rest is geconsolideerd stedelijk gebied en dat is bijna allemaal bebouwd.

De huurprijzen stegen sinds 2013 in de grote Spaanse steden gemiddeld met 50 procent

Een nieuw verslag van de Bank van Spanje heeft bevestigd wat iedereen al wist, de huurprijs voor een appartement in een van de grote Spaanse steden is de laatste jaren flink gestegen.

Het verslag onthulde dat de huurprijs sinds 2013 gemiddeld met 50 procent is gestegen in Madrid, Barcelona, Valencia en in de populairste toeristische bestemmingen zoals Málaga, Palma op Mallorca en in Santa Cruz de Tenerife.

Ondertussen zijn de huurprijzen in de minder populaire bestemmingen zoals het binnenland van Spanje sinds 2013 met gemiddeld 10 procent gestegen.

Palma de Mallorca zag de grootste stijging sinds 2013 met 55 procent gevolgd door Barcelona met 50 procent en Málaga met 45 procent.

In het verslag lezen we ook dat tijdens de laatste 10 jaar het aantal huurwoningen gestegen is van 19,4 procent in 2008 tot 23,9 procent in 2018.

De regio’s met het grootste aandeel aan huurwoningen zijn de Balearen, Catalonië, Madrid en de Canarische Eilanden.

Alhoewel het verslag geen oorzaak opgeeft voor de stijging van de huurprijzen versterkt het toch het argument dat het toeristen zijn die de huurprijzen opdrijven en dat op deze manier de lokale bevolking buiten spel wordt gezet voor een betaalbare huurprijs.

Het eerste groene licht voor een wolkenkrabber in de haven van Málaga is gegeven

Foto: haven van Málaga
Jean-Marc Digne

Het nieuwe geplande project voor het havengebied van Málaga heeft het groene licht gekregen van gemeenteplanners en het werk zal in 2020 van start gaan.

De geplande toren biedt plaats aan een luxe hotel met 35 verdiepingen met kamers, conferentiecentra, sportscholen en spa’s.

De planning van de wolkenkrabber maakte een grote stap voorwaarts nadat de verantwoordelijke voor Milieu van de stad het project het groene licht gaf na een positief rapport over de milieu-impact op het gebied.

Het project heeft echter nog een lange weg te gaan omdat het de goedkeuring moet krijgen van de Spaanse regering, aangezien havens onder de nationale jurisdictie vallen. Het zal ook definitieve toestemming van de regionale regering nodig hebben, omdat het een gebouw met meer dan 15 verdiepingen zal zijn.