De provincie Málaga beleeft een volledig herstel in de woningbouwsector

Het College van Architecten van Málaga heeft dinsdag 19 oktober gemeld dat het derde kwartaal van het jaar, van juli tot september, is afgesloten met in totaal 1.585 goedgekeurde woningen in de provincie. Dit cijfer laat een stijging van 20 procent zien ten opzichte van de overeenkomstige periode in 2020.

Begin 2021 was de prognose voor de provincie niet zo gunstig, met lage cijfers voor de geplande bouwprojecten met betrekking tot nieuwe woningen. Dit sterke herstel plaatst de cijfers dicht bij de pre-pandemische cijfers van 2019, die in totaal 1.900 nieuwe woningen bedroegen. Het totaal voor 2021 ligt tot nu toe al boven de 4.000 goedgekeurde nieuwbouwwoningen.

Francisco Sarabia, decaan van het Colegio de Arquitectos de Málaga, legt uit: “Het tempo van de bouw is momenteel goed, met volledige activiteit, en we hopen het jaar positief te eindigen”. Hij wees erop dat tijdens de pandemie de cijfers met ongeveer 20 procent waren gedaald, maar dat is nu omgedraaid.

Sarabia benadrukte dat de regering het koninklijk besluit al heeft goedgekeurd dat steun voor woningrenovatie regelt via Europese fondsen van de volgende generatie, “die kapitaal in de sector zullen injecteren en ons misschien in staat zullen stellen een activiteit te bereiken die hoger is dan het pre-pandemische niveau”.

Hij gaf aan dat momenteel in Spanje jaarlijks zo’n 30.000 huizen worden hersteld, maar dat om de doelstellingen van Europa te halen, het nodig zou zijn om een ​​aantal van 300.000 huizen per jaar te herstellen.

De meest opvallende gegevens blijven echter het aantal opgeleverde woningen in de provincie. In dit derde kwartaal staat het totaal op 1.755, ruim boven het cijfer voor de overeenkomstige kwartalen in 2019 (55 procent) en 2020 (36 procent).

Voor 2021 is het totale aantal al meer dan 6.000 afgewerkte huizen (44 procent meer dan in 2020 en 92 procent meer dan in de pre-pandemische periode).

In de provincie Málaga werden in het derde kwartaal van het jaar projecten opgeleverd met een totaal budget van 213,3 miljoen euro. De gemeenten die de meeste eenheden voltooiden, waren Málaga (456), Fuengirola (271) en Estepona (235).

Spaanse overheid stemt in met lagere huurprijzen

De coalitiepartijen in de Spaanse regering zijn overeengekomen om een ​​wet aan te nemen die de huurprijzen verlaagt.

De partijen PSOE en Unidas Podemos in de Spaanse regering hebben overeenstemming bereikt over de nieuwe huisvestingswet, die ook de huur zal beperken die verhuurders met meerdere woningen mogen aanrekenen.

Volgens de nieuwe wet zullen verhuurders met meer dan 10 woningen limieten hebben op de huur die ze mogen vragen. De regering heeft ook gezegd dat ze de prijzen zal reguleren om de huren bij wet te verlagen in drukke marktgebieden.

Voor kleine verhuurders worden de prijzen bevroren en worden ze aangemoedigd om de huur aan hun huurders te verlagen.

De nieuwe wet zal ook zorgen voor een toename van sociale huisvesting in Spanje.

Gemeenten in gans Spanje hebben huur- en belastingsubsidies aangeboden aan inwoners met een laag inkomen na een stijging van de huurprijzen en andere rekeningen in het land.

De regering heeft nu ingestemd met de invoering van een wet die hoge huurprijzen verlaagt om mensen met lage inkomens te helpen en de stijgende huurprijzen in drukke gebieden van Spanje, waaronder Madrid, aan te pakken.

Eigenaren van meerdere lege woningen riskeren forse boetes in de regio Valencia

De Valenciaanse overheid richt zich op eigenaren van meerdere leegstaande panden. Er is een nieuw besluit aangenomen dat als doel heeft 15.000 tot 20.000 leegstaande woningen op de huurmarkt te brengen.

Volgens El Mundo zal door het nieuwe decreet van het ministerie van Volkshuisvesting het aantal woningen dat beschikbaar is voor huur toenemen. Het decreet hoopt ook de prijsbubbel op huurwoningen te laten springen.  Sancties voor dit soort grote eigenaren’ van leegstaande woningen zouden naar verluidt kunnen oplopen tot maar liefst 950.000 euro.

De Valenciaanse overheid richt zich op eigenaren die meer dan 10 woningen bezitten en die niet “officieel” worden gebruikt.

De regionale secretaris van Volkshuisvesting, Alejandro Aguilar, legde uit dat zij boetes kunnen krijgen voor onbewoonde woningen. Dit zou zijn waar een woning zes maanden niet legaal wordt bewoond. De boete zou komen in de vorm van een maandelijkse betaling die gelijk is aan de huur van een sociale huurwoning met hetzelfde aantal vierkante meters.

Rechtbank verwerpt verbod op verhuur van toeristische appartementen in Palma de Mallorca

Het Hooggerechtshof van de Balearen heeft een verbod op de verhuur van toeristische appartementen in de stad Palma (Palma de Mallorca), uitgesproken op grond van het feit dat het “onevenredig en onnodig” is.

De uitspraak was een reactie op een beroep dat was ingesteld door de Association of Temporary Apartment and Housing Rentals (HABTUR), die betoogde dat het bevel, dat in 2018 door de lokale overheid van Palma werd ingevoerd, bedoeld was om de hotelsector op de populaire bestemming van het Spaanse eiland te bevoordelen.

Hoewel de rechters het niet eens waren met deze bewering, noch met de beweringen van de vereniging dat het verbod in strijd was met het gelijkheidsbeginsel en het recht op privé-eigendom, oordeelden ze wel dat het in strijd was met verschillende EU- en Spaanse wetten.

In zijn uitspraak voerde de rechtbank aan dat de lokale overheid toeristische verhuur in de hele stad had verboden, zonder rekening te houden met de verschillen tussen gebieden of “de dwingende redenen van algemeen belang” te rechtvaardigen waarop de maatregel was gebaseerd. De rechters zeiden dat het bevel verwees naar de hoge niveaus van energie- en waterverbruik, buurtconflicten en lawaai in verband met de toeristische sector in het algemeen, “zonder parameters en schadelijke effecten toe te kennen aan toeristische verhuur in meergezinswoningen.”

De uitspraak stemde ermee in dat de lokale overheid van Palma het verbod invoerde in een poging om de gemeenschap, het milieu en de toegang tot huisvesting te beschermen en beschreef het als “een prijzenswaardig doel dat evenredig en nodig moet zijn”. Maar de rechtbank betoogde dat de lokale overheid “minder ingrijpende” maatregelen had kunnen nemen om dezelfde doelen te bereiken. “Een verbod is logischerwijs de laatste mogelijke oplossing voor de schadelijke effecten die de regering probeerde te vermijden en aan te pakken”, luidde het vonnis.

HABTUR vierde de beslissing van de rechtbank en hoopt nu te kunnen onderhandelen over de bestemmingsplannen van de regering van Palma die vakantieverhuur in sommige gebieden zullen toestaan. De burgemeester van Palma, José Hila, van de Socialistische Partij (PSOE), zei echter dat de stad in beroep zou gaan tegen de uitspraak en benadrukte dat “er geen toeristische appartementen zullen zijn” in Palma. “De uitspraak heeft de regels voor vakantieverhuur in Palma niet veranderd”, zei hij.

Als de lokale overheid haar beroep verliest, zal het verbod worden vervangen door de beperkingen die zijn ingevoerd door de regering van Mallorca, die in juni 2020 een moratorium heeft ingesteld op nieuwe vergunningen voor toeristische verhuur in eengezinswoningen. Deze maatregel, die van kracht blijft tot 31 december van dit jaar verhoogt de boete voor het verhuren van woningen zonder vergunning. Als de eigenaar van het onroerend goed een particulier is, ligt de boete tussen de € 20.001 en € 40.000, terwijl platforms sancties tot € 400.000 kunnen krijgen. Deze beperkingen kregen in mei wel de steun van het Hooggerechtshof op de Balearen.

Inwoners van de Balearen hebben te kampen met hoge huur- en vastgoedprijzen als gevolg van de grote vraag vanuit het toerisme . Dit is ook een probleem geworden in andere populaire toeristische bestemmingen, zoals Barcelona, ​​Madrid en Valencia, waar lokale overheden ook maatregelen hebben genomen om vakantieverhuur te beperken .

Spanje verlengt het moratorium op huur en uitzettingen tot augustus

De Spaanse regering heeft aangekondigd dat het Spanjaarden die moeite hebben om hun huur te betalen, nog een uitstelperiode van drie maanden zal geven waarin huurders niet uitgezet kunnen worden en ze een huurverlaging kunnen aanvragen.

De Spaanse regering keurde onlangs een decreet goed dat sociale maatregelen zoals het huurmoratorium en de opschorting van uitzettingen voor kwetsbare groepen met nog eens drie maanden verlengt, tot 9 augustus.

Nutsbedrijven mogen tevens de gas-, elektriciteits- en watervoorziening van getroffen gezinnen niet afsluiten.

De huurmaatregelen, die op 9 mei zouden aflopen, met het einde van de staat van alarm in Spanje, stellen mensen die hard zijn getroffen door de coronaviruscrisis in staat om een ​​volledige of gedeeltelijke huurverlaging te vragen als hun verhuurders tien of meer eigendommen bezitten, of als hun woning eigendom is van een openbare dienst.

De betrokken verhuurders moeten deze kwetsbare huurders ofwel 50 procent huurverlaging bieden, ofwel de mogelijkheid bieden om de verschuldigde huur over een periode van drie jaar terug te betalen.

Uitzettingen worden ook met nog eens drie maanden opgeschort “voor gezinnen in een kwetsbare situatie zonder woonalternatief” en de mogelijkheid om een ​​verlenging van de huurovereenkomst met zes maanden aan te vragen is ook verlengd tot 9 augustus.

De uitzettingsclausule is bijzonder controversieel in Spanje, omdat sommigen beweren dat het krakers een juridisch maas in de wet geeft dat ze kunnen uitbuiten, ook al gelden de criteria van de regering voor woningbescherming voor degenen die kunnen aantonen dat ze financieel of sociaal kwetsbaar zijn.

Het Spaanse huuronderhandelingsagentschap (ANA) heeft gezegd dat het opschorten van uitzettingen zonder tegenprestatie “de ondergang zal zijn van de kleine eigenaar van het onroerend goed” en dat de compensatie die door de overheid aan deze getroffen verhuurders is beloofd, nog moet worden betaald. 

Rechter weigert huiseigenaar uit te zetten op verzoek van de kraker

De kraker had een klacht ingediend nadat de huiseigenaar zijn eigen appartement in Sevilla was binnengegaan en de illegale bewoner eruit had gehaald, de voordeur had veranderd en in het appartement bleef zitten zodat het niet meer gekraakt kon worden.

De eigenaar kon in oktober vorig jaar de controle over zijn appartement in de wijk Su Eminencia in Sevilla terugkrijgen, maar hij werd door de kraker gemeld wegens inbraak.

De kraker identificeerde aanvankelijk de vermeende indringer niet, hoewel hij in zijn verklaring wel toegaf dat hij niet de huiseigenaar was, maar de politie ontdekte dat de aanwezige man de rechtmatige eigenaar van het appartement was.

Er werd een snel proces gehouden, maar tegen het vonnis werd door de kraker beroep aangetekend, die van mening was dat er een ernstig misdrijf tegen hem was gepleegd.

Hij zei dat hij het huis was binnengekomen zonder geweld te gebruiken en daar al meer dan een jaar woonde. Hoewel dit hem duidelijk niet de eigenaar maakte, beweerde hij dat hij alleen volgens de gevestigde juridische procedure had moeten worden uitgezet en niet volgens de eigen methoden van de eigenaar.

Zijn advocaat nam zelfs contact op met een bedrijf dat gespecialiseerd was in het opruimen van krakers om de eigenaar van het pand er uit te halen en vroeg de rechtbank om zijn cliënt een maand de tijd te geven om het pand te verlaten.

De rechter heeft het verzoek van de kraker om de eigenaar uitgezet te worden afgewezen en de zaak afgewezen.

In Spanje belemmert een oude Franco-wet de verkoop van woningen aan Britten

Een Kafkaiaanse cocktail van administratieve rompslomp als gevolg van de gevolgen van de Brexit in combinatie met een wetgeving die in 1975 door de Spaanse dictator Franco is opgesteld, zal nu de verkoop van woningen aan Britten vertragen in het Vega Baja-gebied van de provincie Alicante, een populaire bestemming aan de Middellandse Zee.

Deze wetgeving is nog steeds van kracht en vereist dat kopers van buiten de EU van eigendommen binnen het bereik van strategische verdedigingspunten een speciale vergunning nodig hebben van het ministerie van Defensie. Het proces duurt maanden en stedelijke gebieden met grote Britse gemeenschappen zoals Torrevieja, Orihuela Costa, San Miguel de Salinas en Pilar de la Horadada worden allemaal getroffen, omdat ze zich in de buurt van de marinebasis van Cartagena bevinden, op ongeveer 60 kilometer afstand.

In totaal heeft de wet invloed op ongeveer 1.560 gemeenten in heel Spanje, aangezien deze ook van toepassing is op stedelijke gebieden in de buurt van de Straat van Gibraltar, de baai van Cádiz, de Galicische kust en de Spaanse grens met Frankrijk en Portugal. Maar het zuiden van Alicante zal bijzonder worden getroffen, omdat het volgens Jesualdo Ros, secretaris-generaal van de Association of Real Estate Developers van de provincie Alicante (Provia), het hoogste percentage van voornamelijk Britse buitenlandse kopers vertegenwoordigt. “Tachtig procent van de buitenlandse aankopen wordt gedaan door Britse burgers in dat gebied”, zegt Ros. Dit betekent dat in deze streek ongeveer 800 kopers per jaar worden getroffen.

De wetgeving stelt dat toekomstige inwoners de vergunning van het ministerie van Defensie moeten aanvragen naast documentatie die een beëdigde vertaling van een strafbladcertificaat uit hun land, twee foto’s en een gecertificeerde fotokopie van hun paspoort omvat. De wet werd voorgesteld in de context van de Koude Oorlog toen Spanje nog niet was toegetreden tot de Europese Unie of de defensie alliantie NAVO.

De aanvraag verloopt via de Capitanía general van Barcelona en de verwerking heeft tot nu toe tussen de vier en zes maanden geduurd. Het kan nu echter langer duren, aangezien de gebruikelijke 150 jaarlijkse verzoeken voor de provincie Alicante van niet-EU-burgers op het punt staan te vermenigvuldigen en, naar de mening van Ros, het proces tot wel een jaar zou kunnen verlengen.

Ros benadrukt dat deze vertraging alle aspecten van de verkoop van onroerend goed zal beïnvloeden. “Een notaris kan zonder deze documentatie de akte van een eigendom niet aan een buitenlander afgeven”, zegt hij. “Evenmin kan een lening worden aangevraagd, aangezien de banken niet weten wat de rente zal zijn als het proces is afgerond. Zelfs de waarde van het onroerend goed kan niet worden geschat. Het is absurd. Het wekt niet alleen enorme frustratie op bij zowel de verkoper als de koper, het tast ook het imago van Spanje aan als een land dat inwoners verwelkomt. “

De verouderde wet is al jaren een punt van zorg voor ontwikkelaars. “In 2012 hebben we een gedegen rapport opgesteld dat zowel aan verschillende centrale besturen als aan de regionale overheid is voorgelegd”, zegt Ros.

Daarin worden alternatieven voorgesteld zoals een zwijgen-is-instemmingssysteem (silencio positivo) of een ondertekende verantwoordelijkheidsverklaring (declaración responsable) als een manier om het verplichte karakter van een wet te compenseren en om het proces te vereenvoudigen. Ros wijst er ook op dat er efficiëntere manieren zijn om aan de vereiste gegevens te komen, manieren waarop toegang zou moeten worden verkregen tot nog meer bruikbare informatie, zoals regelgeving over het witwassen van geld waaraan financiële entiteiten en notarissen moeten voldoen.

Bankia en Haya Real Estate verkopen 1.600 woningen met een korting van 40% doorheen gans Spanje

Bankia en Haya Real Estate hebben de verkoop aangekondigd van ongeveer 1.600 woningen in heel Spanje met kortingen tot 40%. Het merendeel van de woningen kost minder dan 70.000 euro en ze zijn gelegen in Valencia (390), Andalusië (380), Murcia (290) en Catalonië (250). Het aanbod omvat ook garages en opslagruimtes voor ongeveer 750 panden.

De bank en het vastgoedbedrijf zijn ook van plan om in het hele land ongeveer 1.100 commerciële woningen met korting te verkopen. Ze omvatten meer dan 500 lokale bedrijven en kantoren, evenals ongeveer 100 magazijnen en andere commerciële ruimtes (560). Hiervan zijn er meer dan 400 gevestigd in Valencia, 150 in Andalusië, 100 in Murcia en de rest in Catalonië. 

De kortingen zijn geldig tot 30 april 2020.

Spaanse woningverhuurders trekken naar de markt van de lange termijnverhuur en verlaten de vakantieverhuur

Volgens een toeristische vereniging verlaten een groeiend aantal verhuurders in Andalusië het systeem van vakantieverhuur ten gunste van langetermijnverhuur. Uit de nieuwste statistieken van Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA) blijkt dat meer dan 1500 verhuurders in de provincie Málaga korte termijn vakantieverhuur hebben verlaten tussen 2018 en 2019.

Het lijkt nog geen enorme terugval zijn aangezien er momenteel ongeveer 36.000 vakantieverblijven in de regio zijn. Volgens de AVVA blijft het aantal verhuurders dat de vakantieverhuur verlaat echter nog steeds dalen.

De vereniging schrijft dit toe aan dalende vakantiehuurprijzen, die ‘nivelleren’, evenals ‘veeleisende’ klanten. Aanvankelijk werden verhuurders aangetrokken tot het korte termijn vakantieverhuurmodel vanwege de hoge huuropbrengsten. Lagere huren in combinatie met de hoge kosten van beheerders zorgen er echter voor dat de markt voor toerisme op korte termijn zijn aantrekkingskracht verliest. Woningen voor toeristische verhuur moeten nu ook voldoen aan hogere en strengere normen, met verplichte vergunningen en overheidscontroles.

Wil men verhuren voor de vakantieverhuur dan moet er heel wat documentatie verwerkt worden, hervormingen moeten uitgevoerd worden, er moet voorzien worden in een nieuwe inrichting en er is heel wat papierwerk. Men moet, in het begin, dus investeringen doen en de belastingdienst wil ook zijn deel van de koek.

Deze extra kosten vooraf en de extra bureaucratie hebben veel verhuurders van vakantieverblijven laten stoppen, met name amateurs die voordien zwart verhuurden, zegt de AVVA. Ze realiseren zich dat het gewoon niet zo winstgevend is als het ooit was, en als gevolg daarvan is de vakantieverhuurmarkt eindelijk volwassen aan het worden.

Voor de voorwaarden waaraan men moet voldoen kijkt men best eens op Leven in Spanje.

De Spaanse regering werkt aan een nieuwe huurprijsindex

Huren in Spanje is een ingewikkeld proces dat wordt verergerd door de hogere prijzen van de afgelopen tijd. De nieuwe Spaanse regering heeft haar inzet bewezen om de verhuur van onroerend goed te stabiliseren en het plan bestaat om de huurprijzen te beperken.

Het juridische document dat bekend staat als de huurprijsindex is bijna compleet en regeringsleden hopen dat het de huurprijzen zal beperken in gebieden met een hoge vraag en stijgende kosten. De index vergelijkt recente huurcontracten die in de IRPF zijn geregistreerd met de individuele kenmerken van het onroerend goed dat in het kadaster is vastgelegd.

Gegevens die overeenkomen met de inkomsten van verhuurders van 2015 tot 2018 werden ook voor analyse aan ontwikkelingsdeskundigen verstrekt. Om het proces te voltooien, vergelijken technici van het ministerie in samenwerking met de Bank van Spanje en het Instituto Nacional de Estadística alle informatie met betrekking tot gehuurde objecten onderling.

Aanvankelijk werd de Index gecreëerd als referentie voor autonome en gemeentelijke overheden om hun eigen officiële indexen samen te stellen om de steeds groeiende huurmarkt te reguleren. Volgens het nieuwe programma dat is ondertekend door PSOE en Unidas Podemos, wordt het document nu echter de officiële basis voor het beperken van huurprijzen in bijzonder getroffen gebieden.

De nieuwe huurprijsindex wordt jaarlijks vernieuwd en toont de gemiddelde waarde van de maandelijkse huur in verschillende buurten en districten in het hele land. Hoewel, de eerste vorderingen van de door het ministerie van Ontwikkeling verzamelde informatie waren verre van de cijfers die werden gepresenteerd door de belangrijkste onlineportals voor onroerend goed. De gemiddelde prijzen die in de publicatie werden vermeld, vielen niet samen met de realiteit van het huren, omdat burgers verzekerd waren dat er geen appartementen beschikbaar waren voor die lage prijzen.

Hoewel de huurlimieten worden verwelkomd door veel huurders die het moeilijk hebben, hebben regio’s zoals de Gemeenschap van Madrid al bevestigd dat ze geen limiet zullen stellen aan hun huurmarkt. Het stadhuis van Madrid kondigde aan dat het bereid zou zijn om naar de rechtbank te stappen als de nieuwe huisvestingsmaatregelen aan de stad zouden worden opgelegd.

Andere gemeenschappen zoals Catalonië en de stad Barcelona proberen al maanden de stijging van de huurprijzen te beheersen.