Huizenverkoop in Andalusië daalt met 20 procent maar het blijft de populairste regio om er een woning te kopen

In augustus daalde de woningverkoop in Andalusië met 20 procent maar in de regio worden er nog altijd de meeste vastgoedverkopen van gans Spanje gedaan.

7.278 werden er in augustus van dit jaar verkocht en vergeleken met het aantal van 8.733 in augustus vorig jaar is dat een hele daling.  

Volgens de gegevens van het Nationaal Instituut voor de Statistiek is de verkoop van woningen in gans Spanje gedaald met 21,1% tot 35.371 in augustus 2019.

Het is het laagste aantal verkopen in augustus in Spanje sinds 2015.  

Vastgoedprijzen in Ibiza-stad schieten in de hoogte

Foto: Ibiza stad gezien vanuit de zee
Forbfruit

San Sebastián was, de afgelopen 12 jaar, de Spaanse stad met de hoogste prijzen voor onroerend goed. Maar dat is nu veranderd omdat Ibiza-stad, op het Balearen eiland Ibiza, San Sebastián heeft ingehaald. Tijdens het tweede kwartaal van het jaar, bereikten de verkoopprijzen voor onroerend goed op Ibiza-stad € 3.709 per vierkante meter.

Het is duidelijk dat toerisme de belangrijkste factor is die de kosten van de woningen opdrijft.

De stijging van de prijzen in Ibiza-stad komt wel onverwacht. Tijdens de vastgoedboom in de vroege jaren 2000 bleven de prijzen op Ibiza relatief stabiel, maar dat is nu onverwacht veranderd.

In de afgelopen 5 jaar zijn de vastgoedprijzen met maar liefst 56,5% gestegen in Ibiza-stad.

Elena López, een gemeenteraadslid van de Socialistische Partij zei: “een combinatie van een aantal factoren heeft geleid tot een piek in de prijzen. De stad beslaat 11 vierkante kilometer, 10 keer kleiner dan Barcelona en 60 keer kleiner dan Madrid. Veertig procent daarvan is landelijk en de rest is geconsolideerd stedelijk gebied en dat is bijna allemaal bebouwd.

De huurprijzen stegen sinds 2013 in de grote Spaanse steden gemiddeld met 50 procent

Een nieuw verslag van de Bank van Spanje heeft bevestigd wat iedereen al wist, de huurprijs voor een appartement in een van de grote Spaanse steden is de laatste jaren flink gestegen.

Het verslag onthulde dat de huurprijs sinds 2013 gemiddeld met 50 procent is gestegen in Madrid, Barcelona, Valencia en in de populairste toeristische bestemmingen zoals Málaga, Palma op Mallorca en in Santa Cruz de Tenerife.

Ondertussen zijn de huurprijzen in de minder populaire bestemmingen zoals het binnenland van Spanje sinds 2013 met gemiddeld 10 procent gestegen.

Palma de Mallorca zag de grootste stijging sinds 2013 met 55 procent gevolgd door Barcelona met 50 procent en Málaga met 45 procent.

In het verslag lezen we ook dat tijdens de laatste 10 jaar het aantal huurwoningen gestegen is van 19,4 procent in 2008 tot 23,9 procent in 2018.

De regio’s met het grootste aandeel aan huurwoningen zijn de Balearen, Catalonië, Madrid en de Canarische Eilanden.

Alhoewel het verslag geen oorzaak opgeeft voor de stijging van de huurprijzen versterkt het toch het argument dat het toeristen zijn die de huurprijzen opdrijven en dat op deze manier de lokale bevolking buiten spel wordt gezet voor een betaalbare huurprijs.

Het eerste groene licht voor een wolkenkrabber in de haven van Málaga is gegeven

Foto: haven van Málaga
Jean-Marc Digne

Het nieuwe geplande project voor het havengebied van Málaga heeft het groene licht gekregen van gemeenteplanners en het werk zal in 2020 van start gaan.

De geplande toren biedt plaats aan een luxe hotel met 35 verdiepingen met kamers, conferentiecentra, sportscholen en spa’s.

De planning van de wolkenkrabber maakte een grote stap voorwaarts nadat de verantwoordelijke voor Milieu van de stad het project het groene licht gaf na een positief rapport over de milieu-impact op het gebied.

Het project heeft echter nog een lange weg te gaan omdat het de goedkeuring moet krijgen van de Spaanse regering, aangezien havens onder de nationale jurisdictie vallen. Het zal ook definitieve toestemming van de regionale regering nodig hebben, omdat het een gebouw met meer dan 15 verdiepingen zal zijn.

De Openbare Aanklager pleit bij de lokale overheid van de Balearen om krakers uit woningen te zetten zonder gerechtelijke tussenkomst

Het symbool van de kraakbeweging

De voorgestelde wetgeving zou de lokale politieautoriteiten de toestemming geven om op te treden tegen krakers om hen te verdrijven zonder de lange en gecompliceerde juridische procedures die daarbij moeten doorlopen worden.

De Openbare Aanklager van de Balearen, Bartolomé Barceló, verklaarde dat “De illegale bezetting van een onroerend goed zorgt voor een serieus sociaal en juridisch probleem dat steeds verder toeneemt.”

De instructie zou de lokale politie, Policia Nacional en de Guardia Civil de macht geven om krakers uit flatgebouwen en huizen te verdrijven zonder voorafgaande gerechtelijke maatregelen. Alleen wanneer er een vermoeden van criminele activiteit bestaat, is er behoefte aan verdere juridische acties.

Kraken is een toenemend probleem geworden in de regio, waarbij veel niet-bezette en illegale eigendommen worden gebruikt als leefruimte voor de krakers.

Kraken kan vele vormen aannemen, van ongeautoriseerde bewoning van verlaten eigendommen tot mensen die in een pand wonen na de vooraf bepaalde huurperiode.Er zijn ook al gevallen geregistreerd van inwoners die onbewust in illegale eigendommen verblijven.

De huurprijzen blijven stijgen in Spanje

Tijdens het eerste kwartaal van 2019 stegen de huurprijzen in Spanje met gemiddeld 2,4 procent en daarmee staat de gemiddelde huurprijs per vierkante meter op €10,7 per maand.

Volgens het hoofd van de studiedienst van Idealista zijn de huurprijzen relatief zwak gestegen in alle regio’s maar in steden zoals Madrid is er in de plaats van een vertraging een lichte versnelling in de stijging van de prijzen.

Aan de oorzaak van deze verschillen zouden de overheidsinterventies liggen. Bij een tussenkomst van de overheid komen er andere ongewenste neveneffecten.

Zo is de maatregel van de verlenging van het huurcontract contraproductief voor de zwakkeren. Omdat de verhuurder langer gebonden is aan zijn huurder is hij nu kieskeuriger voor de kandidaat huurders.

Madrid en Catalonië zijn de duurste plaatsen om een woning te huren met respectievelijk €14,5 m² en €13,8 m². Zij worden gevolgd door de Balearen (€12,8 m²), het Baskenland (€11,2 m²) en de Canarische Eilanden (€9,6 m²). De goedkoopste regio’s zijn Extremadura (€5 m²), Castilla La Mancha (€5,2 m²) en La Rioja (€5,9 m²).

Er is sinds 6 maart 2019 een nieuwe huurwetgeving van kracht in Spanje

Onlangs is er een nieuwe huurwetgeving in voege gekomen en de voornaamste punten gelden al vanaf 6 maart. Met deze wetgeving wil de regering de huurders beter beschermen omdat het steeds moeilijker wordt om een betaalbare woning te vinden.

Het besluit verlengd de duurtijd van een huurcontract van drie naar 5 jaar, of zelfs zeven indien de verhuurder een bedrijf is. Verder legt het een verbod op om de huurprijzen te verhogen met een bedrag hoger dan de index. De nieuwe regels leggen wel geen maximum huurprijs op zoals de anti-besparingspartij, Podemos, had gevraagd.

De voornaamste veranderingen aan de wetgeving gelden enkel voor nieuwe huurcontracten die afgesloten werden op 6 maart 2019 en later. Oudere huurcontracten blijven onder de oude wetgeving maar als zowel de huurder als de verhuurder akkoord gaan dan kan het oude contract aangepast worden aan de nieuwe wetgeving.

Dit zijn de voornaamste wijzigingen in de wetgeving:

Huurcontracten worden verlengd. De minimum duurtijd van een huurcontract is verlengd van drie naar vijf jaar of zelfs zeven jaar indien de verhuurder een bedrijf is. Om de huurder een grotere stabiliteit te geven is de periode van een stilzwijgende hernieuwing van het contract verlengd van een naar drie jaar. Na de verplichte hernieuwing van het contract moeten verhuurders nu vier maanden opzeg geven, huurders moeten twee maanden opzeggen. Vroeger moesten verhuurders twee maanden opzeg geven en huurders een maand.

Huur opslag is beperkt tot de index. Oudere contracten lieten toe dat de huur jaarlijks verhoogd werd. Met het nieuwe decreet is de jaarlijkse verhoging beperkt tot de index.

De instelling van een nieuwe huurindex. De nieuwe wetgeving introduceert een nieuw mechanisme om een index voor de huurprijzen op te maken. Deze index zal gebruikt worden om wijzigingen aan de huurmarkt op te volgen en zo zal men kunnen bepalen of de gevraagde huurprijs voldoet aan de realititeit van de markt. Met deze index kan men de gemiddelde prijs in elk deel van Spanje leveren en deze prijzen worden jaarlijks aangepast. De regering geeft zichzelf acht maanden de tijd om de eerste cijfers te leveren.

Een limiet op de kosten. In aanvulling op de een maand huurwaarborg mogen verhuurders een bijkomende waarborg vragen van twee maanden.

Meer veiligheid voor de huurders. De nieuwe wetgeving plaatst de contracten die geregistreerd zijn en de contracten die niet geregistreerd zijn als gelijkwaardig. Met andere woorden, indien iemand een eigendom koopt dat verhuurd is dan moet de nieuwe eigenaar de rechten van de huurder erkennen.

Uitzettingen. Alle uitzettingen moeten nu eerst langs de sociale dienst gaan om te kunnen bepalen of de huurder in een kwetsbare situatie zit. Als dit zo is dan wordt de uitzetting een maand uitgesteld, is de verhuurder een bedrijf dan wordt de uitzetting drie maanden uitgesteld. In deze periode kan de huurder een nieuwe woning zoeken. De rechter moet vanaf nu de juiste datum en uur van de uitzetting communiceren.

Vakantieverhuur. De nieuwe wetgeving zegt dat de eigenaars van een appartement in een appartementsgebouw samen mogen beslissen of er appartementen voor vakantieverhuur mogen verhuurd worden. Deze maatregel komt er door publieke druk van de bevolking waar er meer en meer weerstand komt tegen de praktijken van onlinediensten zoals Airbnb die de huurprijs enkel naar boven opdrijven.

Kijk ook eens op de artikelen op Leven in Spanje over huur en verhuur en over vakantieverhuur.

Nieuwe uitspraak met betrekking tot mede-eigendom maakt het mogelijk dat te veel betaalde belastingen kunnen worden teruggevorderd

Er is een feitelijke toestand die bekend staat als condominium of mede-eigendom van een onroerend goed wanneer het twee of meer eigenaren heeft.

Er zijn veel situaties mogelijk waarin een mede-eigendom van een dergelijke woning kan bestaan hoewel de meest voorkomende de gezamenlijke aankoop van een woning door meerdere personen, de aankoop door een getrouwd paar of de overname door overerving door meerdere erfgenamen zijn.

Wanneer de eigenaars van dezelfde eigendom beslissen dat een van hen het volledige eigendom van die woning verkrijgt in ruil voor betaling aan de anderen, is het mogelijk om een ​​overeenkomst of overdracht uit te voeren die bekend staat als het uitdoven van de mede-eigendom.

Vanuit fiscaal en economisch oogpunt is dit uitdoven van mede-eigendom voordeliger dan de eenvoudige verkoop van het aandeel van de ene eigenaar aan de andere eigenaars.

In plaats van het betalen van de btw of de overdrachtsbelasting (TPO) (die al snel 10% van de waarde van het overgedragen deel van het onroerend goed kan bedragen) is het uitdoven van het mede-eigendom aan te raden. Hier moet enkel een ​​zegelbelasting (AJD) worden betaald, (die in bijvoorbeeld de regio Valencia is vastgesteld op slechts 1,5% van de totale waarde van het onroerend goed).

Bovendien geldt het uitdoven van een mede-eigendom niet als een meerwaarde ten behoeve van de inkomstenbelasting en daarom is geen betaling van Plusvalia Municipal vereist.

Bijgevolg, wanneer het uitdoven van de mede-eigendom wordt uitgevoerd, zal de koper van het eigendom (dat wil zeggen degene die het eigendom overneemt) slechts een klein percentage betalen, dat in het voorbeeld van de Valenciaanse Gemeenschap 1,5% van de waarde van het eigendom bedraagt.

Het goede nieuws voor degenen die betrokken zijn bij deze situatie is dat het Hooggerechtshof onlangs een fundamentele resolutie heeft getroffen over de belasting op het uitdoven van de mede-eigendom.

Volgens dit besluit is de grondslag waarop de belasting moet worden toegepast niet de totale waarde van het onroerend goed waarvan het aandeel wordt toegekend (zoals het belastingkantoor beweerde), maar alleen de waarde van het overgedragen aandeel.

Daarom geven de nieuwe juridische criteria aan dat, vanaf nu, wanneer een uitdoving van de mede-eigendom wordt uitgevoerd, de persoon die het onroerend goed bewaart en “de anderen uitkoopt” alleen de AJD hoeft te betalen voor de waarde van het deel van het onroerend goed die hij ontvangt en niet voor zijn totale waarde (zoals tot nu toe door de belastingdienst werd beweerd), wat in dergelijke gevallen gemiddeld 50% belastingbesparing betekent.

Maar het besluit heeft niet alleen invloed op het uitdoven van mede-eigendommen die vanaf nu kunnen worden gemaakt, maar ook op de eerder gemaakte besluiten.

In feite opent deze uitspraak van de rechtbank de deur voor mensen die eerder zijn belast op de volledige waarde van het onroerend goed om een ​​terugbetaling van de teveel betaalde belasting te eisen, op voorwaarde dat deze niet eerder dan vier jaar geleden werd afgesloten.

Als u daarom het uitdoven van de mede-eigendom van een woning wilt beëindigen of er in de afgelopen vier jaar een hebt gemaakt en de te veel betaalde belastingen wilt terugvorderen, neem dan contact met een advocaat die hierbij kan assisteren.

Nieuwe woningen in Spanje hadden vorig jaar een prijsstijging van 18 procent

Volgens recent gepubliceerde cijfers zijn er in januari 40.388 woningen verkocht en dat is een toename met 0,3 procent ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar.

Terwijl het aantal verkopen slechts lichtjes steeg gingen de prijzen iets hoger met 2,6 procent. De gemiddelde prijs van een woning staat, volgens het Consejo General del Notariado Espanol, nu op €1.424 per vierkante meter.

Bekeken over een jaar is het aantal vrijstaande eengezinswoningen die in januari verkocht werden gestegen met 6,6 procent maar de verkoop van appartementen daalde met 1,3 procent ten opzichte van vorig jaar.

Nieuwe woningen zijn natuurlijk duurder dan tweedehands woningen. Nieuwe woningen hebben een gemiddelde prijs per vierkante meter van €2.186 terwijl een tweedehands woning een gemiddelde prijs heeft van €1.555.

Volgens deze cijfers is de prijs van een nieuwe woning op een jaar gestegen met 18.5 procent maar de prijs van een tweedehandswoning steeg met slechts 1 procent.

In 2018 steeg in Spanje het aantal gegeven hypotheken met 20,4 procent

In 2018 werden er meer hypotheken gegeven en dat aantal steeg met 20,4 procent.

In oktober alleen al werden er 30.356 hypotheken geregistreerd en dat is ook een stijging van meer dan 20 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

Experts denken dat 2018 de hoogste cijfers zal hebben sinds 2011.

Ondertussen nam de hoeveelheid geleend kapitaal in een hypotheek evenredig toe met de toename van het toegekende aantal, met een stijging van het bedrag met 25,9 procent. Het cijfer is gestegen in 17 van de afgelopen 18 maanden, als gevolg van de hausse op de vastgoedmarkt.

In oktober van dit jaar bedroeg de gemiddelde toegekende hypotheek €126.926, tegen een rente van 2,63 procent over een periode van 24 jaar. Ondertussen werd 60,4 procent van de hypotheken aangeboden tegen een variabele rente, vergeleken met 39,6 procent tegen een vaste rente.

Tijdens de eerste 10 maanden van 2018 steeg het totale bedrag aan vreemd vermogen met 16,6 procent in de periode januari tot oktober van het voorgaande jaar. Experts geloven dat als de trend blijft aanhouden er in 2018 tussen de 335.000 en 345.000 hypotheken worden gegeven. De vorige beste cijfers dateren uit 2011, toen er meer dan 400.000 hypotheken werden toegekend.

De kredietverlening was het meest opvallend in Navarra, in het noord oosten van Spanje, waar het aantal gegeven hypotheken toenam met 53,7 procent. Het cijfer was ook in Catalonië vrij hoog met 40,7 procent, terwijl Aragon een boost kreeg van 36,8 procent ten opzichte van het voorgaande jaar.

Het grootste deel van het uitgeleende kapitaal ging naar Madrid, waar eigenaren van onroerend goed in totaal € 1.041,1 miljoen aan hypotheken ontvingen. De op een na hoogste regio was Catalonië met €886,4 miljoen en Andalusië op de derde plaats met € 619,8 miljoen. Deze cijfers volgen de algemene trends in heel Spanje, die de vastgoedmarkten in Madrid, Catalonië en Andalucië bijzonder explosief hebben zien groeien.