Spanje bereidt zich voor op een nieuwe vastgoedhausse

De pandemie veranderde het aanzien van Spaans onroerend goed, waarbij veel huiseigenaren hun eigendomsprioriteiten tijdens de lockdown opnieuw evalueerden en voor een verhuizing kozen. Als gevolg hiervan registreerde de woningsector in 2021 het hoogste aantal verkopen in 14 jaar, waardoor een onverwachte vastgoedhausse ontstond die de markt onder druk zette.

Volgens de adjunct-directeur-generaal van de UCI vertegenwoordigde nieuwbouw vorig jaar amper twee op de tien aankopen die er verder op wees dat “kopers zich vastklampen aan tweedehands woningen vanwege het tekort aan nieuwe woningen, dat de afgelopen jaren niet meer dan 100.000 eenheden heeft overschreden.”

Ondanks deze grote vraag zijn de prijzen relatief stabiel gebleven sinds het begin van de coronaviruspandemie, met een gemiddelde van 1.823 euro/m2 in 2021, wat neerkomt op een stijging van slechts 3,9%.

Per regio zijn woningen op de Balearen nu het duurst in Spanje (2.963 euro/m2), gevolgd door Madrid (2.926 euro/m2), Baskenland (2.860 euro/m2) en Catalonië (2.293 euro/m2). De gemeenschappen met de laagste prijzen daarentegen zijn Extremadura (731 euro/m2), Castilla-La Mancha (815 euro/m2) en de regio Murcia (1.049 euro/m2).

Het goede nieuws is dat de experts niet voorzien dat deze situatie zich zal ontwikkelen tot een nieuwe vastgoedzeepbel, aangezien financiële instellingen zijn doorgegaan met het verstrekken van leningen tegen een redelijk tarief, het percentage woningen met hypotheek blijft op 45%, “een zeer stabiel cijfer in de afgelopen jaren, wat het aanzienlijke aantal operaties met gezinssparen of door investeerders benadrukt.”

De buitenlandse belangstelling voor woningaankopen in Spanje neemt ook toe, waarbij niet-inwoners in het laatste kwartaal van 2021 12,6% van alle kopers vertegenwoordigden.

De Britten nemen opnieuw de leiding en halen de Duitsers in als de grootste huizenkopers in Spanje. zij kiezen er voornamelijk voor om huizen te kopen op de Balearen en de Canarische Eilanden en in de Valenciaanse Gemeenschap.

Kleine verhuurders in Spanje mogen onderhandelen over huurverhogingen van meer dan 2 procent

Op dinsdag 29 maart heeft de ministerraad groen licht gegeven voor het Responsplan tegen de oorlog in Oekraïne, dat 6.000 miljoen euro aan directe hulp en lagere belastingen voor particulieren en bedrijven zal opleveren. Naast een korting van 20 cent per liter op brandstof, heeft de Spaanse regering bepaald dat verhuurders tot 30 juni de huur niet met meer dan 2% mogen verhogen, hoewel deze termijn kan worden verlengd, afhankelijk van hoe de situatie evolueert.

Kleine verhuurders zijn echter niet gebonden aan deze regeling en mogen onderhandelen over huurverhogingen van meer dan 2%. Anderzijds zullen grotere eigenaars die meer dan tien eigendommen hebben, beperkt worden tot de Koninklijke Besluitwet.

Dit huurplafond is hard bekritiseerd geworden door de vastgoedsector, die al waarschuwde voor de druk veroorzaakt door gestegen prijzen en een gebrek aan aanbod. Volgens de Vereniging van Makelaars van Valencia (Coapi) komt de wet “ongelegen” omdat “het niet bijdraagt aan het stimuleren van eigenaren om nieuwe appartementen op de huurmarkt te brengen” en dat op een moment dat er reeds een tekort aan huurwoningen is.

Andalusië registreert bijna 2.000 illegale woningbezettingen in negen maanden

In de eerste negen maanden van 2021 hebben in Andalusië in totaal 1.994 geregistreerde gevallen van illegale bezetting van onroerend goed plaatsgevonden. 

Dit cijfer ligt 16,2 procent lager dan in heel 2020, toen 2.381 dergelijke gevallen werden geregistreerd. Het totaal omvat bekende gevallen van zowel woninginbraken als onrechtmatige bezit names, gerelateerd aan “elk type onroerend goed, al dan niet residentieel, dat leeg staat”.

In vergelijking met de 2.535 geregistreerde illegale bezettingen van onroerend goed in 2019, is het totaal voor 2020 zes procent lager, terwijl het ongeveer hetzelfde aantal is, vergeleken met de 2.372 gevallen in 2018.

In de periode van januari tot september 2021 was Sevilla met 565 bezettingen de provincie met het hoogste aantal illegale bezettingen. Málaga volgt op de tweede plaats met 361, terwijl Cadiz 318 bezettingen registreerde. Van de andere Andalusische provincies had Almeria 249 gevallen; Cordoba 152; Huelva 150; Granada 139, en Jaén, met 60.

Het aantal afgesloten hypotheken in Spanje is in oktober met 27,9% gestegen

Het aantal afgesloten hypotheken in Spanje is in oktober met 27,9% gestegen ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar. In totaal werden er 36.249 deals ondertekend, het hoogste cijfer voor de maand oktober sinds 2010.

De gemiddelde waarde van deze woningkredieten bedroeg 138.111 euro, een stijging van 1,9% ten opzichte van de cijfers van vorig jaar, en het totale kapitaal dat werd uitgeleend aan huizenkopers bedroeg € 506,4 miljoen, wat neerkomt op een stijging van 30,3% jaar-op-jaar.

67,2% van de in oktober ondertekende hypotheken waren leningen met een vaste rente en de overige 32,8% waren leningen met een variabele rente.

Het hoogste aantal nieuwe woningkredieten per regio in oktober was te zien in het altijd populaire Andalusië met 7.374 nieuwe hypotheken, gevolgd door Catalonië met 5.908 en de Gemeenschap van Madrid met 5.891.

De regio’s die in oktober van dit jaar het meeste kapitaal uitleenden, waren ook dezelfde drie. Madrid en de gewilde forensensteden rond de hoofdstad waren niet verwonderlijk de regio waar het meeste geld werd uitgeleend aan huizenkopers (1.239,5 miljoen euro), gevolgd door Catalonië (973,3 miljoen) en Andalusië (859,7 miljoen).

Spaanse huurprijzen schieten de hoogte in, maar niet allemaal

In de aanloop naar kerst maken consumenten in Spanje zich al zorgen over de stijgende kosten van elektriciteit, brandstof en zelfs boodschappen, maar het lijkt erop dat huurprijzen binnenkort aan deze lijst van ellende kunnen worden toegevoegd. De consumentenprijsindex (CPI) schoot in oktober omhoog tot 5,4%, het hoogste percentage sinds september 1992, en experts denken dat dit zal leiden tot een stijging van de huur voor huurders van wie de huur is gekoppeld aan de index.

Een recent onderzoek van Idealista schatte de gemiddelde prijs van een appartement met twee slaapkamers in Spanje op 700 euro per maand, maar met de stijging van 5,4% zou dit huis elke maand 38 euro meer kosten en dat is meer dan 450 euro per jaar.

Artikel 18 van de wet op stedelijke huurovereenkomsten (LAU), die de jaarlijkse update van huurprijzen in Spanje regelt, stelt dat huurprijzen slechts één keer per jaar kunnen worden bijgewerkt, op de datum waarop het oorspronkelijke contract werd ondertekend. De verhoging zal daarom alleen gevolgen hebben voor degenen van wie de huur al moet worden herzien.

Ook is het belangrijk om op te merken dat de wet bepaalt dat een huurverhoging alleen kan worden toegepast als dit uitdrukkelijk is vermeld in het contract tussen verhuurder en huurder voor alle overeenkomsten getekend na 1 april 2015. Voor alle eerdere contracten mag de eigenaar de prijs jaarlijks bijwerken op basis van de index (CPI), ongeacht of deze in de huurovereenkomst staat of niet.

Artikel 18 geeft ook aan dat de nieuwe huurprijs kan worden toegepast vanaf de maand volgend op de schriftelijke mededeling van de verhuurder, waarin het toegepaste stijgingspercentage moet worden vermeld.

De regering keurt de nieuwe vermogenswinstbelasting goed en bevestigt dat deze alleen zal worden betaald door degenen die “geld verdienen” door hun woning te verkopen

De regering keurde op 8 november een nieuwe vermogenswinstbelasting goed, slechts 10 dagen nadat het Grondwettelijk Hof de vorige verwierp. De nieuwe belasting treedt in werking zodra deze in de BOE (Staatsblad) wordt gepubliceerd en zal twee berekeningsmethoden voorstellen. Daarmee kan de belastingbetaler gebruik maken van degene die minder belastend is. De regering verdedigt dat degenen die geen “geld verdienen” met de verkoop van hun huis niets hoeven te betalen.

Op 26 oktober heeft het Grondwettelijk Hof unaniem verklaard dat deze belasting niet wettelijk is aangepast wanneer het bedrag hoger is dan het werkelijke voordeel dat een belastingplichtige geniet. De magistraten voerden aan dat, als het te betalen bedrag hoger is dan de met de verkoop behaalde winst, “het zou worden belast voor een niet-bestaand inkomen”, wat in strijd zou zijn met het grondwettelijke principe van “niet-confiscerend”. Geschat wordt dat de helft van de gemeenten deze belasting innen, die wordt geheven op de waardestijging van de grond en die, na de IBI, hun tweede inkomstenbron vormt.

In de persconferentie na de Raad van Ministers zei de woordvoerster van de Regering dat de nieuwe belasting “zeer goed nieuws” is voor zowel lokale entiteiten als burgers. Voor de gemeentebesturen omdat het impliceert dat “ze niet hoeven te snijden in diensten” en omdat ze een “gegarandeerde financiering” hebben. Voor de burgers omdat ze “geen belasting hoeven te betalen als het niet bij hen past, dat wil zeggen als ze geen geld hebben verdiend met de verkoop van hun huis.”

Twee berekeningsmethoden

De nieuwe belasting zal twee berekeningsmethoden hebben en de belastingbetaler zal degene kunnen kiezen die een lagere belasting oplevert. De eerste route zal gebaseerd zijn op het vermenigvuldigen van de kadastrale waarde van het te kopen en verkopen onroerend goed met een reeks coëfficiënten, die elk jaar zullen worden herzien op basis van factoren zoals “de evolutie van de onroerendgoedmarkt”, aldus de regeringswoordvoerder. De tweede berekeningsmethode houdt rekening met “het verschil tussen de verkoopprijs en de overnameprijs”, zegde Rodríguez.

De gemeenten, die in 2019 2.500 miljoen hebben opgehaald met deze belasting, krijgen nu zes maanden de tijd om al hun fiscale verordeningen aan te passen, voegde de woordvoerder van de minister eraan toe, die benadrukte dat de uitvoerende macht na de grondwettelijke uitspraak met “behendigheid” heeft gehandeld om “verstoringen” op de vastgoedmarkt te voorkomen. Hij gaf echter toe dat er een “leegte” is en dat de verkoop- en aankooptransacties die zijn uitgevoerd sinds de uitspraak van het Grondwettelijk Hof en tot de inwerkingtreding van de nieuwe belasting, vrijgesteld zijn van betaling.

De kleine lettertjes

In een volgend persbericht gaf het ministerie van Financiën meer details over de nieuwe configuratie van de belasting. Onder de nieuwigheden vinden we, de meerwaarde die wordt gegenereerd wanneer er minder dan een jaar verstrijkt tussen de aankoop en de verkoop, “die een meer speculatief karakter kan hebben, zal ook worden belast.”

In het geval van het systeem van belastingheffing door middel van coëfficiënten, zal de belastbare basis, dat wil zeggen het bedrag waarop het belastingtarief wordt toegepast, het resultaat zijn van de vermenigvuldiging van de kadastrale waarde van de grond met een door de gemeenten goedgekeurde coëfficiënt en die in geen enkel geval hoger mag zijn dan dat bepaald door de Schatkist. In de tabel van het ministerie is de hoogste coëfficiënt (0,45) voor eigendommen die 20 jaar of langer geleden zijn aangekocht, wat inhoudt dat als de kadastrale waarde van de grond 50.000 euro is, het belastingtarief van toepassing is op 22.500 euro. De laagste coëfficiënt (0,08) is voor woningen die zijn gekocht tussen 2008 en 2011, toen de huizenprijzen het hoogst waren, dus wordt aangenomen dat de winst sindsdien lager is geweest. In hetzelfde voorbeeld hierboven zou voor 4.000 van de 50.000 euro kadastrale waarde belasting worden betaald. De overige 46.000 euro zou vrijgesteld zijn.

De Schatkist voegt hieraan toe dat “indien de belastingplichtige aantoont” dat de werkelijke winst “lager” is dan die welke voortvloeit uit de toepassing van deze berekeningsmethode, hij de tweede berekeningsmethode kan kiezen. Om licht te werpen op dit doolhof van cijfers, noemt het ministerie drie voorbeelden:

De eerste komt overeen met een onroerend goed dat in 2007 werd gekocht voor 300.000 euro en nu verkocht voor 290.000 euro, met een kadastrale waarde van de grond van 25.000 euro. Aangezien de verkoopprijs lager is dan de aankoopprijs, hoeft u de nieuwe belasting niet te betalen.

Het tweede voorbeeld is gebaseerd op een vier jaar geleden gekochte flat voor 310.000 euro en nu verkocht voor 350.000, met een kadastrale waarde van de grond van 60.000 euro en een kadastrale waarde van de constructie van 40.000 euro. Aangezien de totale winst 40.000 euro is en de waarde van de grond 60% van het totaal vertegenwoordigt, wordt aangenomen dat de meerwaarde 24.000 euro is.

Volgens de eerste methode, die op basis van coëfficiënten, komen de verkopen vier jaar na de overname overeen met een vermenigvuldigingsfactor van 0,17. De belastbare basis van de belasting zou in dit geval dus het resultaat zijn van de vermenigvuldiging van de kadastrale waarde van de grond (60.000 euro) met 0,17, ofwel 10.200 euro. Dit bedrag is lager dan de meerwaarde van 24.000 euro, dus op dat bedrag van 10.200 euro wordt het belastingtarief toegepast. Aangezien het maximale wettelijke tarief 30% is, zou de te betalen vergoeding 3.060 euro of minder bedragen.

Maar het tegenovergestelde kan ook het geval zijn. De Schatkist stelt bijvoorbeeld de chaos voor van een huis dat in 2014 werd gekocht voor 250.000 euro en nu verkocht voor 260.000 euro, met een kadastrale waarde van 100.000 euro, waarbij de grond 20% vertegenwoordigt en de bouw 80%. In dit geval zou de waardestijging van de grond 2.000 euro zijn, wat het gevolg is van het toepassen van 20% op de winst van 10.000 euro. Volgens de berekeningsmethode op basis van coëfficiënten zou de belastbare basis 2.400 euro bedragen. Maar aangezien dit bedrag hoger is dan de reële winst, worden de coëfficiënten opzijgeschoven en wordt het belastingtarief rechtstreeks toegepast op het bedrag van de meerwaarde. Bij toepassing van het maximumtarief van 30% op die 2.000 euro zou de belastingplichtige dus maximaal 600 euro moeten betalen.

De provincie Málaga beleeft een volledig herstel in de woningbouwsector

Het College van Architecten van Málaga heeft dinsdag 19 oktober gemeld dat het derde kwartaal van het jaar, van juli tot september, is afgesloten met in totaal 1.585 goedgekeurde woningen in de provincie. Dit cijfer laat een stijging van 20 procent zien ten opzichte van de overeenkomstige periode in 2020.

Begin 2021 was de prognose voor de provincie niet zo gunstig, met lage cijfers voor de geplande bouwprojecten met betrekking tot nieuwe woningen. Dit sterke herstel plaatst de cijfers dicht bij de pre-pandemische cijfers van 2019, die in totaal 1.900 nieuwe woningen bedroegen. Het totaal voor 2021 ligt tot nu toe al boven de 4.000 goedgekeurde nieuwbouwwoningen.

Francisco Sarabia, decaan van het Colegio de Arquitectos de Málaga, legt uit: “Het tempo van de bouw is momenteel goed, met volledige activiteit, en we hopen het jaar positief te eindigen”. Hij wees erop dat tijdens de pandemie de cijfers met ongeveer 20 procent waren gedaald, maar dat is nu omgedraaid.

Sarabia benadrukte dat de regering het koninklijk besluit al heeft goedgekeurd dat steun voor woningrenovatie regelt via Europese fondsen van de volgende generatie, “die kapitaal in de sector zullen injecteren en ons misschien in staat zullen stellen een activiteit te bereiken die hoger is dan het pre-pandemische niveau”.

Hij gaf aan dat momenteel in Spanje jaarlijks zo’n 30.000 huizen worden hersteld, maar dat om de doelstellingen van Europa te halen, het nodig zou zijn om een ​​aantal van 300.000 huizen per jaar te herstellen.

De meest opvallende gegevens blijven echter het aantal opgeleverde woningen in de provincie. In dit derde kwartaal staat het totaal op 1.755, ruim boven het cijfer voor de overeenkomstige kwartalen in 2019 (55 procent) en 2020 (36 procent).

Voor 2021 is het totale aantal al meer dan 6.000 afgewerkte huizen (44 procent meer dan in 2020 en 92 procent meer dan in de pre-pandemische periode).

In de provincie Málaga werden in het derde kwartaal van het jaar projecten opgeleverd met een totaal budget van 213,3 miljoen euro. De gemeenten die de meeste eenheden voltooiden, waren Málaga (456), Fuengirola (271) en Estepona (235).

Spaanse overheid stemt in met lagere huurprijzen

De coalitiepartijen in de Spaanse regering zijn overeengekomen om een ​​wet aan te nemen die de huurprijzen verlaagt.

De partijen PSOE en Unidas Podemos in de Spaanse regering hebben overeenstemming bereikt over de nieuwe huisvestingswet, die ook de huur zal beperken die verhuurders met meerdere woningen mogen aanrekenen.

Volgens de nieuwe wet zullen verhuurders met meer dan 10 woningen limieten hebben op de huur die ze mogen vragen. De regering heeft ook gezegd dat ze de prijzen zal reguleren om de huren bij wet te verlagen in drukke marktgebieden.

Voor kleine verhuurders worden de prijzen bevroren en worden ze aangemoedigd om de huur aan hun huurders te verlagen.

De nieuwe wet zal ook zorgen voor een toename van sociale huisvesting in Spanje.

Gemeenten in gans Spanje hebben huur- en belastingsubsidies aangeboden aan inwoners met een laag inkomen na een stijging van de huurprijzen en andere rekeningen in het land.

De regering heeft nu ingestemd met de invoering van een wet die hoge huurprijzen verlaagt om mensen met lage inkomens te helpen en de stijgende huurprijzen in drukke gebieden van Spanje, waaronder Madrid, aan te pakken.

Eigenaren van meerdere lege woningen riskeren forse boetes in de regio Valencia

De Valenciaanse overheid richt zich op eigenaren van meerdere leegstaande panden. Er is een nieuw besluit aangenomen dat als doel heeft 15.000 tot 20.000 leegstaande woningen op de huurmarkt te brengen.

Volgens El Mundo zal door het nieuwe decreet van het ministerie van Volkshuisvesting het aantal woningen dat beschikbaar is voor huur toenemen. Het decreet hoopt ook de prijsbubbel op huurwoningen te laten springen.  Sancties voor dit soort grote eigenaren’ van leegstaande woningen zouden naar verluidt kunnen oplopen tot maar liefst 950.000 euro.

De Valenciaanse overheid richt zich op eigenaren die meer dan 10 woningen bezitten en die niet “officieel” worden gebruikt.

De regionale secretaris van Volkshuisvesting, Alejandro Aguilar, legde uit dat zij boetes kunnen krijgen voor onbewoonde woningen. Dit zou zijn waar een woning zes maanden niet legaal wordt bewoond. De boete zou komen in de vorm van een maandelijkse betaling die gelijk is aan de huur van een sociale huurwoning met hetzelfde aantal vierkante meters.

Rechtbank verwerpt verbod op verhuur van toeristische appartementen in Palma de Mallorca

Het Hooggerechtshof van de Balearen heeft een verbod op de verhuur van toeristische appartementen in de stad Palma (Palma de Mallorca), uitgesproken op grond van het feit dat het “onevenredig en onnodig” is.

De uitspraak was een reactie op een beroep dat was ingesteld door de Association of Temporary Apartment and Housing Rentals (HABTUR), die betoogde dat het bevel, dat in 2018 door de lokale overheid van Palma werd ingevoerd, bedoeld was om de hotelsector op de populaire bestemming van het Spaanse eiland te bevoordelen.

Hoewel de rechters het niet eens waren met deze bewering, noch met de beweringen van de vereniging dat het verbod in strijd was met het gelijkheidsbeginsel en het recht op privé-eigendom, oordeelden ze wel dat het in strijd was met verschillende EU- en Spaanse wetten.

In zijn uitspraak voerde de rechtbank aan dat de lokale overheid toeristische verhuur in de hele stad had verboden, zonder rekening te houden met de verschillen tussen gebieden of “de dwingende redenen van algemeen belang” te rechtvaardigen waarop de maatregel was gebaseerd. De rechters zeiden dat het bevel verwees naar de hoge niveaus van energie- en waterverbruik, buurtconflicten en lawaai in verband met de toeristische sector in het algemeen, “zonder parameters en schadelijke effecten toe te kennen aan toeristische verhuur in meergezinswoningen.”

De uitspraak stemde ermee in dat de lokale overheid van Palma het verbod invoerde in een poging om de gemeenschap, het milieu en de toegang tot huisvesting te beschermen en beschreef het als “een prijzenswaardig doel dat evenredig en nodig moet zijn”. Maar de rechtbank betoogde dat de lokale overheid “minder ingrijpende” maatregelen had kunnen nemen om dezelfde doelen te bereiken. “Een verbod is logischerwijs de laatste mogelijke oplossing voor de schadelijke effecten die de regering probeerde te vermijden en aan te pakken”, luidde het vonnis.

HABTUR vierde de beslissing van de rechtbank en hoopt nu te kunnen onderhandelen over de bestemmingsplannen van de regering van Palma die vakantieverhuur in sommige gebieden zullen toestaan. De burgemeester van Palma, José Hila, van de Socialistische Partij (PSOE), zei echter dat de stad in beroep zou gaan tegen de uitspraak en benadrukte dat “er geen toeristische appartementen zullen zijn” in Palma. “De uitspraak heeft de regels voor vakantieverhuur in Palma niet veranderd”, zei hij.

Als de lokale overheid haar beroep verliest, zal het verbod worden vervangen door de beperkingen die zijn ingevoerd door de regering van Mallorca, die in juni 2020 een moratorium heeft ingesteld op nieuwe vergunningen voor toeristische verhuur in eengezinswoningen. Deze maatregel, die van kracht blijft tot 31 december van dit jaar verhoogt de boete voor het verhuren van woningen zonder vergunning. Als de eigenaar van het onroerend goed een particulier is, ligt de boete tussen de € 20.001 en € 40.000, terwijl platforms sancties tot € 400.000 kunnen krijgen. Deze beperkingen kregen in mei wel de steun van het Hooggerechtshof op de Balearen.

Inwoners van de Balearen hebben te kampen met hoge huur- en vastgoedprijzen als gevolg van de grote vraag vanuit het toerisme . Dit is ook een probleem geworden in andere populaire toeristische bestemmingen, zoals Barcelona, ​​Madrid en Valencia, waar lokale overheden ook maatregelen hebben genomen om vakantieverhuur te beperken .