De regering keurt de nieuwe vermogenswinstbelasting goed en bevestigt dat deze alleen zal worden betaald door degenen die “geld verdienen” door hun woning te verkopen

De regering keurde op 8 november een nieuwe vermogenswinstbelasting goed, slechts 10 dagen nadat het Grondwettelijk Hof de vorige verwierp. De nieuwe belasting treedt in werking zodra deze in de BOE (Staatsblad) wordt gepubliceerd en zal twee berekeningsmethoden voorstellen. Daarmee kan de belastingbetaler gebruik maken van degene die minder belastend is. De regering verdedigt dat degenen die geen “geld verdienen” met de verkoop van hun huis niets hoeven te betalen.

Op 26 oktober heeft het Grondwettelijk Hof unaniem verklaard dat deze belasting niet wettelijk is aangepast wanneer het bedrag hoger is dan het werkelijke voordeel dat een belastingplichtige geniet. De magistraten voerden aan dat, als het te betalen bedrag hoger is dan de met de verkoop behaalde winst, “het zou worden belast voor een niet-bestaand inkomen”, wat in strijd zou zijn met het grondwettelijke principe van “niet-confiscerend”. Geschat wordt dat de helft van de gemeenten deze belasting innen, die wordt geheven op de waardestijging van de grond en die, na de IBI, hun tweede inkomstenbron vormt.

In de persconferentie na de Raad van Ministers zei de woordvoerster van de Regering dat de nieuwe belasting “zeer goed nieuws” is voor zowel lokale entiteiten als burgers. Voor de gemeentebesturen omdat het impliceert dat “ze niet hoeven te snijden in diensten” en omdat ze een “gegarandeerde financiering” hebben. Voor de burgers omdat ze “geen belasting hoeven te betalen als het niet bij hen past, dat wil zeggen als ze geen geld hebben verdiend met de verkoop van hun huis.”

Twee berekeningsmethoden

De nieuwe belasting zal twee berekeningsmethoden hebben en de belastingbetaler zal degene kunnen kiezen die een lagere belasting oplevert. De eerste route zal gebaseerd zijn op het vermenigvuldigen van de kadastrale waarde van het te kopen en verkopen onroerend goed met een reeks coëfficiënten, die elk jaar zullen worden herzien op basis van factoren zoals “de evolutie van de onroerendgoedmarkt”, aldus de regeringswoordvoerder. De tweede berekeningsmethode houdt rekening met “het verschil tussen de verkoopprijs en de overnameprijs”, zegde Rodríguez.

De gemeenten, die in 2019 2.500 miljoen hebben opgehaald met deze belasting, krijgen nu zes maanden de tijd om al hun fiscale verordeningen aan te passen, voegde de woordvoerder van de minister eraan toe, die benadrukte dat de uitvoerende macht na de grondwettelijke uitspraak met “behendigheid” heeft gehandeld om “verstoringen” op de vastgoedmarkt te voorkomen. Hij gaf echter toe dat er een “leegte” is en dat de verkoop- en aankooptransacties die zijn uitgevoerd sinds de uitspraak van het Grondwettelijk Hof en tot de inwerkingtreding van de nieuwe belasting, vrijgesteld zijn van betaling.

De kleine lettertjes

In een volgend persbericht gaf het ministerie van Financiën meer details over de nieuwe configuratie van de belasting. Onder de nieuwigheden vinden we, de meerwaarde die wordt gegenereerd wanneer er minder dan een jaar verstrijkt tussen de aankoop en de verkoop, “die een meer speculatief karakter kan hebben, zal ook worden belast.”

In het geval van het systeem van belastingheffing door middel van coëfficiënten, zal de belastbare basis, dat wil zeggen het bedrag waarop het belastingtarief wordt toegepast, het resultaat zijn van de vermenigvuldiging van de kadastrale waarde van de grond met een door de gemeenten goedgekeurde coëfficiënt en die in geen enkel geval hoger mag zijn dan dat bepaald door de Schatkist. In de tabel van het ministerie is de hoogste coëfficiënt (0,45) voor eigendommen die 20 jaar of langer geleden zijn aangekocht, wat inhoudt dat als de kadastrale waarde van de grond 50.000 euro is, het belastingtarief van toepassing is op 22.500 euro. De laagste coëfficiënt (0,08) is voor woningen die zijn gekocht tussen 2008 en 2011, toen de huizenprijzen het hoogst waren, dus wordt aangenomen dat de winst sindsdien lager is geweest. In hetzelfde voorbeeld hierboven zou voor 4.000 van de 50.000 euro kadastrale waarde belasting worden betaald. De overige 46.000 euro zou vrijgesteld zijn.

De Schatkist voegt hieraan toe dat “indien de belastingplichtige aantoont” dat de werkelijke winst “lager” is dan die welke voortvloeit uit de toepassing van deze berekeningsmethode, hij de tweede berekeningsmethode kan kiezen. Om licht te werpen op dit doolhof van cijfers, noemt het ministerie drie voorbeelden:

De eerste komt overeen met een onroerend goed dat in 2007 werd gekocht voor 300.000 euro en nu verkocht voor 290.000 euro, met een kadastrale waarde van de grond van 25.000 euro. Aangezien de verkoopprijs lager is dan de aankoopprijs, hoeft u de nieuwe belasting niet te betalen.

Het tweede voorbeeld is gebaseerd op een vier jaar geleden gekochte flat voor 310.000 euro en nu verkocht voor 350.000, met een kadastrale waarde van de grond van 60.000 euro en een kadastrale waarde van de constructie van 40.000 euro. Aangezien de totale winst 40.000 euro is en de waarde van de grond 60% van het totaal vertegenwoordigt, wordt aangenomen dat de meerwaarde 24.000 euro is.

Volgens de eerste methode, die op basis van coëfficiënten, komen de verkopen vier jaar na de overname overeen met een vermenigvuldigingsfactor van 0,17. De belastbare basis van de belasting zou in dit geval dus het resultaat zijn van de vermenigvuldiging van de kadastrale waarde van de grond (60.000 euro) met 0,17, ofwel 10.200 euro. Dit bedrag is lager dan de meerwaarde van 24.000 euro, dus op dat bedrag van 10.200 euro wordt het belastingtarief toegepast. Aangezien het maximale wettelijke tarief 30% is, zou de te betalen vergoeding 3.060 euro of minder bedragen.

Maar het tegenovergestelde kan ook het geval zijn. De Schatkist stelt bijvoorbeeld de chaos voor van een huis dat in 2014 werd gekocht voor 250.000 euro en nu verkocht voor 260.000 euro, met een kadastrale waarde van 100.000 euro, waarbij de grond 20% vertegenwoordigt en de bouw 80%. In dit geval zou de waardestijging van de grond 2.000 euro zijn, wat het gevolg is van het toepassen van 20% op de winst van 10.000 euro. Volgens de berekeningsmethode op basis van coëfficiënten zou de belastbare basis 2.400 euro bedragen. Maar aangezien dit bedrag hoger is dan de reële winst, worden de coëfficiënten opzijgeschoven en wordt het belastingtarief rechtstreeks toegepast op het bedrag van de meerwaarde. Bij toepassing van het maximumtarief van 30% op die 2.000 euro zou de belastingplichtige dus maximaal 600 euro moeten betalen.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *